Sự cẩn thận trong quá trình đầu tư, lựa chọn địa điểm xây dựng và chọn nhà thầu thiết kế – thi công có thể giúp nhà đầu tư tránh được nhiều vướng mắc không đáng có.
Lưu ý khi chọn địa điểm xây dựng nhà máy
Chủ đầu tư nước ngoài khi mua hoặc thuê đất đểxây dựng nhà máy tại Việt Nam,thường khó nắm bắt và hiểu rõ các đặc điểm về địa chất, quy hoạch cũng như quy định của địa phương, vội vàng chốt địa điểm xây dựng nhà máy khi chưa tính toán kỹ, chỗ thừa chỗ thiếu, khó layout và tối ưu diện tích sử dụng, hoặc chọn phải những mảnh đất nền yếu, đất sét mềm, đất cát chảy… Nếu tìm được đơn vị tư vấn chuyên nghiệp ngay từ đầu, nhà đầu tư có thể tránh được hầu hết các vấn đề này, dễ dàng chọn được mảnh đất vuông vắn, kết cấu ổn định, phù hợp với nhu cầu sử dụng. Trong trường hợp nhà đầu tư mua đất nằm xen giữa các nhà máy đã xây dựng xong trước đó thì nên kiểm tra kỹ lại các mốc giới, chỉ một nhầm lẫn nhỏ về mốc giới có thể dẫn đến chênh lệch hàng chục m2 đất xây dựng.
Nhà đầu tư mua đất xen giữa các nhà máy đã xây dựng xong, cần kiểm tra lại mốc giới trước khi xây dựng để đảm bảo diện tích trên giấy tờ trùng khớp với thực tế. Ảnh minh họa
Một số doanh nghiệp chọn đất không nằm trong khu công nghiệp để xây nhà máy. Tuy nhiên hạ tầng giao thông ngoài khu công nghiệp chưa được đầu tư bài bản và thuận tiện có thể làm tăng chi phí logistic cho nhà máy. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, cấp điện cấp nước cũng chưa được phát triển đồng bộ, dẫn đến công suất có thể chưa đáp ứng được nhu cầu sản xuất. Thủ tục đền bù và xin cấp phép xây dựng nhà máy ngoài khu công nghiệp cũng rất phức tạp, sẽ làm chậm tiến độ đi vào sản xuất của doanh nghiệp.
Thuê, mua đất ngoài KCN khiến nhà đầu tư tốn thêm đáng kể chi phí cho hạ tầng kỹ thuật và nhiều thời gian cho các thủ tục xin phép. Ảnh minh họa.
Có không ít dự án tuy chọn được vị trí đất đẹp trong khu công nghiệp, nhưng do thiếu chuyên môn kỹ thuật, nên chưa có cái nhìn và đánh giá chính xác mức độ ảnh hưởng của môi trường xung quanh (độ ồn, bụi, mùi…) đến độ bền và sản xuất của nhà máy. Như nhà máy G nằm gần nhà máy sản xuất vật liệu xây dựng, lượng lớn bụi thường xuyên phát tán ra môi trường khiến các công trình lân cận nhanh chóng xuống cấp, bạc màu vì bám bụi. Nhưng phải đến khi nhà máy đi vào hoạt động mới phát hiện vấn đề này, lúc đó điều chỉnh các phương án chống bám bụi sẽ phức tạp hơn rất nhiều.
Ảnh minh họa
Lưu ý khi chọnnhà thầu tư vấn thiết kế
Không phải tất cả nhà đầu tư đều am hiểu mọi thủ tục xây dựng và có khả năng bao quát dự ánđầu tư xây dựng nhà máy.Nhà đầu tư nên lựa chọn đơn vị tư vấn – thiết kế uy tín, có kinh nghiệm và chuyên môn, để có thể thực hiện dự án một cách trơn tru, tiết kiệm thời gian và chi phí ngay từ những bước đầu của dự án như thủ tục pháp lý đất đai, xin cấp phép xây dựng, PCCC, môi trường…
Dự án A khi thuê đất trong KCN thiếu một số thông tin pháp lý về quy hoạch 1/2000, nhưng lại không có đơn vị tư vấn nên thủ tục duyệt quy hoạch chi tiết kéo dài hàng tháng trời, làm chậm tiến độ thi công và phát sinh nhiều chi phí.
Nhà máy có thể bị chậm tiến độ nhiều tháng nếu gặp vướng mắc về pháp lý, thủ tục. Ảnh minh họa
Hoặc như nhà máy B, có đơn vị tư vấn – thiết kế, nhưng đơn vị này chuyên thiết kế để làm các thủ tục xin cấp phép, họ ít quan tâm đến tính phù hợp giữa thiết kế và quy trình sản xuất, dây chuyền sản xuất mà nhà máy đang sử dụng. Việc điều chỉnh thiết kế thi công sao cho thống nhất với thực tế sản xuất, đồng thời đáp ứng các quy chuẩn PCCC và môi trường rất phức tạp, phải làm đi làm lại nhiều lần, ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng, tiến độ bàn giao đi vào sản xuất của nhà máy.
Một số nhà thầu tư vấn – thiết kế chưa đủ năng lực và kinh nghiệm thực tế để đánh giá và tư vấn chính xác cho nhà đầu tư, dẫn đến nhiều tình huống phức tạp trong quá trình thi công xây dựng. Nhà máy H ở Bắc Giang gặp hiện tượng tôn bao che bị han gỉ nghiêm trọng chỉ 3-4 năm sau bàn giao, chưa tìm ra nguyên nhân để giải quyết triệt để khiến nhà máy năm nào cũng phải sửa chữa, thay thế mái tôn. Sau khi đổi nhà thầu, khảo sát và xác định chính xác nguyên nhân do các mạt bụi thép phát sinh từ nhà máy lưới thép hàn bên cạnh, bám vào mái tôn gây rỉ sét, nhà máy H mới được tư vấn thay loại tôn bao che phù hợp.
Ảnh minh họa
Lưu ý khi chọn nhà thầu thi công
Làm việc với những nhà thầu không có tâm có thể dẫn tới những hệ lụy khôn lường cả về chất lượng lẫn khấu hao nhà máy.
Nhà máy X tại Tiên Sơn (Bắc Ninh) làm việc với 1 tổng thầu xây dựng với mức budget thấp, kỳ vọng sẽ tối ưu chi phí đầu tư. Tuy nhiên, sau 2 năm thi công xây dựng, chủ đầu tư lại gấp gáp tìm kiếm nhà thầu báo giá cơ điện, với nguyên nhân hết sức trớ trêu là nhà thầu xây dựng “quên” không thi công một phần hệ thống cơ điện cho nhà máy. Việc mâu thuẫn với nhà thầu dẫn đến phải bỏ dở dự án là một trong những nỗi đau dở khóc dở cười mà nhà đầu tư ít tiết lộ, khiến tiến độ bị kéo dài, đồng thời rất khó tìm nhà thầu đủ tốt để tiếp tục các công việc bị bỏ dở.
Chỉ sau một trận mưa lớn, nước vào đến tận… tủ điện. Ảnh NV cung cấp
Công ty may mặc M có nhà máy đặt trên đồi cao của một tỉnh phía Bắc. Đằng sau vẻ ngoài hào nhoáng của công trình, nhà thầu xây dựng đã không tính đến hoặc không đưa ra khuyến nghị cho chủ đầu tư về khí hậu nồm ẩm và thời tiết khắc nghiệt có thể gây hiện tượng thấm, dột, thậm chí bung mái tôn nhà xưởng. Vận hành được 1 năm, chỉ sau một trận giông lốc, nhà máy đã bị dột nghiêm trọng, tràn máng nước mái, bung các hệ lam quạt tường, một số ống hút khói cao vượt mái bị gió cuốn, tủ điện bị mưa hắt, sản xuất ngưng trệ hơn 1 tuần, kho nguyên liệu và thành phẩm bị ẩm mốc, có thể phải hủy toàn bộ.
Nhà máy bị dột khiến nước tràn vào tận kho thành phẩm. Ảnh NV cung cấp
Nhiều nhà đầu tư vẫn tin rằng giữ lại 5-10% hợp đồng trong thời gian bảo hành sẽ khiến nhà thầu làm việc chuyên nghiệp và trách nhiệm với công trình, nhưng thực tế không phải vậy.
Nhà máy F tại quận Bình Tân (Tp. Hồ Chí Minh) gặp hiện tượng sau thời gian ngắn sử dụng, một số quạt bị văng cánh inox ra ngoài khiến nhà xưởng phải ngừng sản xuất ngay lập tức để sơ tán công nhân. Sau khi nhận thông tin, nhà thầu có mặt để bảo hành rất nhanh, tuy nhiên họ chỉ kiểm tra và thay thế những cánh quạt hỏng, từ chối kiểm tra và bảo hành cả lô thiết bị, dù theo các chuyên gia trong ngành, rất có thể sự cố này là do lỗi kỹ thuật của thiết bị. Tư duy “bóc ngắn cắn dài” này có thể để lại những hệ lụy khôn lường trong tương lai.
Đó chỉ là một vài trong số nhiều trường hợp khi đầu tư, nhà đầu tư lựa chọn nhầm nhà thầu thi công. Nắm bắt tâm lý muốn tiết kiệm, tối ưu chi phí của các nhà đầu tư, nhiều nhà thầu bỏ giá thấp để trúng thầu, đến khi nhà máy đi vào vận hành mới phát sinh nhiều vấn đề, lúc nhận ra thì đã quá muộn để khắc phục.
Ảnh minh họa
Lời khuyên dành cho nhà đầu tư khi xây dựng nhà máy tại Việt Nam, là cần tìm hiểu kỹ các thông tin về quy định xây dựng nhà máy tại Việt Nam, các tiêu chuẩn kỹ thuật cần thiết… cũng như thận trọng trong các khâu đấu thầu, lựa chọn nhà thầu, cân nhắc giữa chất lượng, thẩm mỹ và giá cả. Chủ đầu tư phải tỉnh táo khi làm việc với các nhà thầu, tìm hiểu kĩ về uy tín, chất lượng, độ bền các dự án của nhà thầu trước khi đưa ra quyết định cuối cùng, nếu không, không chỉ là dột nhà xưởng, hỏng hóc thiết bị… mà còn có thể dẫn đến nhiều tình huống phức tạp khôn lường khác. Tính an toàn và ổn định của sản xuất luôn phải đặt lên hàng đầu trong quá trình thiết kế và xây dựng nhà máy.
*Một số nhân vật, địa điểm đã được thay đổi theo yêu cầu của nhân vật phỏng vấn.
